吴诗律师：关于施工引发毗邻建筑物损害侵权群体性纠纷的注意要点

在房地产开发及大型基建项目中，因施工（如房屋拆除、基坑开挖、降水等）引发毗邻小区建筑物受损的群体性侵权纠纷屡见不鲜。此类纠纷若处理不当，极易陷入周期长、无底线索赔及反复信访的泥沼。结合本人法律实践经历与一线谈判经验，现就此类纠纷的应对策略总结如下核心要点：

虽然《民法典》规定侵权责任适用举证责任倒置，但在相邻关系或一般建设工程施工侵权中，被侵权人（业主）仍需承担初步的举证责任。

●避免盲目自认：企业切忌在查明真相前主动与业主沟通赔偿或修复事宜，以免陷入“真假难辨、因果关系不明”的被动局面。

●引导合法维权：应要求提出索赔的业主首先举证证明“损害结果的存在”以及“损害与施工存在初步关联”。通过设定合理的举证门槛，可以有效过滤浑水摸鱼的无理诉求，防止被侵权人数和索赔范围无边界扩大。

●规范函件回复：面对物业或业主的书面诉求，应在合理期限内（比如5个工作日）作出官方回复，表明“重视问题、依法处理”的态度，但不轻易做出实质性修复或赔偿承诺。

面对群体性诉求，单方委托的检测报告往往缺乏公信力，容易被业主推翻。

●政府介入与背书：应当积极将纠纷引入住建局或街道办等基层行政组织的调解框架内。在政府部门的主持和见证下推进纠纷化解，降低群诉群访风险。

●“三选一”公平鉴定机制：如确需另行选定鉴定机构，需要在政府组织下，由开发商提供3家或以上市场上具备权威资质和公信力的评估/司法鉴定机构名单，交由业主代表选定1家。由该机构对房屋开裂原因、因果关系及修复方案出具正式鉴定意见，从根本上区分“自然老化/违规装修”与“施工损害”，从而确立难以推翻的客观依据。

实践中，群体性维权纠纷的拉锯式谈判，守住赔偿底线是维护企业经济利益的关键。

● 法定赔偿：必须将赔偿范围严格锁定在“维修费用（依鉴定数额）”与“临时安置费（维修期间导致无法居住而产生的必要同等条件租房费用）”两项之内。

● 阻击过度索赔：降低业主将“房屋贬值损失”、“整体重新装修成本”、“误工费”、“精神损失费”等非直接或扩大化损失纳入赔偿清单的可能性。通过长期的战略定力与谈判韧性，为企业挽回巨量不当支出。

吴诗律师，华南理工大学法学学士、墨尔本大学法学硕士。

从业10年来，先后深入为华润置地、深高速、深业集团、鸿荣源集团、中洲集团、广汽集团等企业，以及深圳市司法局、深圳市总工会、深圳市南山区工业和信息化局、东莞市南城街道办事处、广州市市场监督管理局等行政机关或单位提供服务。重点参与火炼树城市更新项目（东莞市重大项目、头雁项目）、南城亨美项目（头雁项目）、虎门站北TOD项目、滨海湾综合服务商项目、塘厦四村（头雁项目）、凤岗天堂围、雁田等旧改项目提供法律服务，为武汉长江中心地块分宗及华润置地东莞银行地标项目、珈誉府、旗峰润府、滨海润府、熙园花园、松湖润府、中洲迎玺等商业地产类项目开发建设、销售提供服务，为前海鸿荣源中心、壹方中心、环智中心等商业综合体、写字楼各类型产业园项目、公寓等物业运营提供法律支持。